2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　房地產(chǎn)估價(jià)的含義(熟悉)

　　1.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別

　　專(zhuān)業(yè)/非專(zhuān)業(yè)五大不同(重要考點(diǎn))：

　　①專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員——前者指具有一定數(shù)量的估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員等條件，專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的單位。后者指具有估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。

　　②專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是用直覺(jué)或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍鶕?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測(cè)算和判斷得出的，較客觀合理。

　　③公信力——專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。

　　④有償服務(wù)——受他人委托，有償服務(wù)，向委托人收取費(fèi)用。

　　⑤法律責(zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

　　2.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定的目的(估價(jià)目的)，遵循公認(rèn)的原則(估價(jià)原則)，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?估價(jià)程序)，依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料(估價(jià)依據(jù))，在合理的假設(shè)下(估價(jià)假設(shè))，采用科學(xué)的方法(估價(jià)方法)，對(duì)特定的房地產(chǎn)(估價(jià)對(duì)象)在特定時(shí)間(價(jià)值時(shí)點(diǎn))的特定價(jià)值或價(jià)格(價(jià)值類(lèi)型)進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)(估價(jià)結(jié)果)。

　　3.估價(jià)與評(píng)估的異同

　　相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專(zhuān)指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　房地產(chǎn)評(píng)估范圍更廣泛：不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，還包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周?chē)h(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格為目標(biāo)或最終結(jié)論的評(píng)估，稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，或簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)、估值。

　　除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以從事：

　　(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值在其不同部分之間進(jìn)行分配。

　　例如：

　　1)房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配(剩余技術(shù))，把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配(高層建筑地價(jià)分?jǐn)?;

　　2)采用成本法測(cè)算住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各個(gè)樓棟、單元、樓層、朝向、戶(hù)型間分配(開(kāi)發(fā)商的售價(jià)表);

　　3)開(kāi)發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開(kāi)發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

　　(2)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)(如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

　　(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估)。

　　(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)(如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估)。是由損害修復(fù)帶來(lái)的。

　　(5)房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

　　這些相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)，是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)有能力從事并應(yīng)努力開(kāi)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　還需要指出的是，《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)，簡(jiǎn)稱(chēng)《資產(chǎn)評(píng)估法》)頒布實(shí)施后，“資產(chǎn)評(píng)估”不僅包括財(cái)政部門(mén)管理的狹義的資產(chǎn)評(píng)估，還包括房地產(chǎn)估價(jià)等其他評(píng)估領(lǐng)域和評(píng)估專(zhuān)業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

　　但由于投資價(jià)值等某些價(jià)值價(jià)格評(píng)估，嚴(yán)格地說(shuō)并不需要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應(yīng)有的違法，有必要將估價(jià)與評(píng)估區(qū)分開(kāi)來(lái)，可將《資產(chǎn)評(píng)估法》所稱(chēng)的評(píng)估范圍理解為鑒證性估價(jià)，不包括咨詢(xún)性估價(jià)。

　　鑒證性估價(jià)(或稱(chēng)為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢(xún)性估價(jià)(或參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。