2019房地產估價師《經營與管理》第二章第二節(jié)

2019-06-03 10：55　　來源：建設工程教育網字體：大小打印收藏

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　　第二節(jié) 房地產市場結構和指標

　　1.房地產市場的壟斷競爭關系(四類)　　

　　【重點難點】房地產的市場結構-壟斷競爭　　

　　2.房地產市場的數(shù)量比例關系(六大結構)　　

序號	結構類型	內涵
1	總量結構	總量（開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例）
2	區(qū)域結構	不同地區(qū)的差異
3	產品結構	不同產品的差異
4	供求結構	同一物業(yè)類型不同檔次的供求關系（供給檔次與需求之間的關系）
5	投資結構	不同投資目的和方式
6	租買結構	租賃和購買的比例關系

　　【重點難點】租買結構的影響因素

　　租金和價格的關系

　　人們對所有權的偏好

　　可供出租數(shù)量

　　經濟發(fā)展水平

　　3.房地產市場細分(五種分類)

　　3.1 按地域范圍細分(區(qū)域性市場)

　　按城市劃分

　　按城市內的某一具體區(qū)域劃分

　　按省或自治區(qū)劃分

　　按大片區(qū)進行劃分

　　3.2 按房地產用途細分

　　居住物業(yè)市場

　　商業(yè)物業(yè)市場

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　特殊物業(yè)市場

　　土地市場

　　不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。

　　3.3 按增量存量細分

　　3.4 按交易方式細分

　　【重點難點】新建和存量房地產交易子市場的組成的區(qū)別

　　3.5 按目標市場細分

　　4.房地產市場指標(四大類40小項)　　

4.1 供給指標（10項）	4.2需求指標（11項）	4.3 市場交易指標（9項）	4.4 市場監(jiān)測與預警指標（10項）
■新竣工量 ■滅失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面積 ■房屋新開工面積 ■平均建設周期 ■竣工房屋價值	■國內生產總值 ■人口數(shù)量 ■城市家庭人口規(guī)模 ■就業(yè)人員數(shù)量 ■就業(yè)分布 ■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ■城市家庭可支配收入 ■城市家庭總支出 ■房屋空間使用數(shù)量 ■商品零售價格指數(shù) ■城市居民消費價格指數(shù)	■銷售量 ■出租量 ■吸納量 ■吸納率 ■吸納周期 ■預售面積 ■房地產價格 ■房地產租金 ■房地產價格指數(shù)	■土地轉化率 ■開發(fā)強度系數(shù) ■開發(fā)投資杠桿率 ■住房可支付性指數(shù) ■住房價格合理性指數(shù) ■房價租金比 ■量價彈性 ■個人住房抵押貸款還款收入比 ■住房市場指數(shù) ■消費者信心指數(shù)