人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學習2019房地產估價師《經營與管理》第一章第四節(jié)。

　　第一章 房地產投資與投資風險

　　第四節(jié) 風險與投資組合

　　1.投資組合理論

　　項目內容

　　主要論點不要把雞蛋放在一個籃子里

　　原理在相同的宏觀經濟環(huán)境下，不同投資項目的收益及風險不同。把適當的項目組合起來，可以減小風險

　　目的·固定的預期收益率下風險最小

　　·在可接受風險水平下收益最大化

　　具體方法·地區(qū)分布

　　·時間分布

　　·項目類型分布

　　【重點難點】通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險無法規(guī)避。

　　【2015年試題】為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目間應有一個(　)。

　　A.負協方差

　　B.正協方差

　　C.正敏感度

　　D.負敏感度

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協方差。最理想的是一個絕對的負協方差，但這個條件很難達到。參見教材P24。

　　【2015年試題】下列房地產投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是(　)。

　　A.持有期風險

　　B.時間風險

　　C.周期風險

　　D.機會成本風險

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉換為，哪些是系統(tǒng)風險，哪些是個別風險。通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險無法規(guī)避。參見教材P25。

　　【2014年試題】房地產投資組合的目標之一，是在固定的預期收益率下使(　)。

　　A.投資利潤最大

　　B.投資效率最高

　　C.投資成本最低

　　D.投資風險最小

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。投資組合目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最小，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。參見教材P23。

　　【2012年試題】以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產開發(fā)企業(yè)，在其經營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項目的(　)組合來提高收益、降低風險。

　　A.地理區(qū)域

　　B.時間分布

　　C.物業(yè)類型

　　D.收益形式

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。房地產投資強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。參見教材P23。

　　【重點難點】市場風險系數及預期投資收益率

　　資產預期收益率=無風險資產收益率+市場風險系數×(平均收益率-無風險資產收益率)

　　無風險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

　　當資產的預期收益率=市場的整體平均收益率時，市場風險系數=1

　　【重點難點】市場風險系數及預期投資收益率

　　【2014年試題】在資產預期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風險因素有(　)。

　　A.通貨膨脹風險

　　B.市場供求風險

　　C.機會成本風險

　　D.持有期風險

　　E.利率風險

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。βj是系統(tǒng)性風險系數，本題轉化為以下哪些屬于房地產投資的系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險包括：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險。參見教材P25。

　　【2013年試題】整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風險系數為0.4，寫字樓市場相對于房地產投資市場的系統(tǒng)性風險系數為0.9，寫字樓市場的預期收益率為(　)。

　　A.13.6%

　　B.14.0%

　　C.19.0%

　　D.23.6%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。寫字樓市場的預期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。參見教材P25。

　　2.資本資產定價模型

　　一個投資的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率之差。

　　折現率=資金的機會成本+適當的風險調整值=無風險投資收益率+市場風險系數(市場的平均收益率-無風險投資收益率)

　　【2014年試題】在房地產投資項目估價中，較理想的折現率是采用(　)。

　　A.銀行存款利率

　　B.銀行貸款利率

　　C.通貨膨脹率加銀行存款利率

　　D.資金的機會成本加風險調整值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是資本資產定價模型。確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值。參見教材P27。

　　【2012年試題】在資本資產定價模型中，βj是綜合考慮了資產j的系統(tǒng)風險和個別風險后得出的風險系數。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。系統(tǒng)性市場風險系數β。參見教材P25。

　　【典型例題】如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，則房地產投資評估模型中所用的折現率為(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是資本資產定價模型。

　　方法一：公式作法

　　折現率=無風險投資收益率+市場風險系數(市場的平均收益率-無風險投資收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

　　方法二：帶有技術含量的排除法

　　該折現率一定大于無風險投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。

　　參見教材P25。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>