2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章第五節(jié)，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章第五節(jié)，希望對(duì)各位有所幫助。

　　第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(正向關(guān)系)

　　經(jīng)濟(jì)增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長。

　　衡量指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量。

　　GDP增長說明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　【例題】一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。GDP增長帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。參見教材P143。

　　二、居民收入(掌握)

　　居民收入水平及其增長，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。(注意區(qū)分名義收入和實(shí)際收入，實(shí)際收入要扣除通貨膨脹的影響)

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。

　　農(nóng)村居民人均純收入的增長

　　收入真正增加，生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度 ：(不同人群的收入增長帶來的房地產(chǎn)價(jià)格影響不同)　　

　　【例題】下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是居民收入。A如果用必然兩字，就錯(cuò)誤。參見教材P144。

　　三、物價(jià)

　　衡量物價(jià)水平的指標(biāo)主要有：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)(PPI)

　　中國目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。

　　物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系：

　　由于建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。

　　房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系：

　　在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平，房價(jià)決定地價(jià)。

　　但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲或市場會(huì)以房價(jià)上漲來作出反應(yīng)的。

　　提示：關(guān)于地價(jià)與房價(jià)的互動(dòng)關(guān)系，理論界是存在很大的爭論的，因此這樣的知識(shí)點(diǎn)，命題時(shí)因?yàn)椴粔驀?yán)謹(jǐn)，不適合作為考試題目。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>