2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點十一：路線價法，房產(chǎn)估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點十一：路線價法，希望對各位有所幫助。

　　路線價法

　　一、路線價法概述

　　(一)路線價法的含義(熟悉)

　　路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

　　(二)路線價法的理論依據(jù)(熟悉)

　　路線價法實質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

　　理論依據(jù)——替代原理。

　　路線價法與比較法的關(guān)系：

　　路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格為“路線價”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實例價格”。其余臨街土地的價值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。

　　即只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不需再做交易情況修正和市場狀況調(diào)整。

　　路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整;路線價先對多個可比實例價格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對每個可比實例價格進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”，即所有臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值。

　　路線價法不進(jìn)行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：求得的路線價——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街土地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應(yīng)的日期，已與欲求取的臨街土地價值的日期一致，都是價值時點的。

　　【判斷題】路線價法，實際上是一種比較法，在求取路線價法時不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是路線價法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場狀況在確定路線價時已經(jīng)考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P369。

　　【判斷題】由于路線價是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。參見教材P369。

　　(三)路線價法適用的估價對象和條件(熟悉)

　　適用的估價對象，主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價。

　　具體對象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);房地產(chǎn)征收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的情形。

　　前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

　　(四)路線價法估價的操作步驟(熟悉)

　?、賱澐致肪€價區(qū)段;

　?、谠O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

　?、圻x取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

　?、苷{(diào)查評估路線價;

　?、葜谱鲀r格修正率表;

　?、抻嬎闩R街土地的價值。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復(fù)習(xí)資料>    免費試聽課>