人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)四：價值時點(diǎn)原則。

　　2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)四：價值時點(diǎn)原則

　　價值時點(diǎn)原則

　　價值時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點(diǎn)原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時、周圍環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在“沒有時間的價值”。

　　房地產(chǎn)估價是針對某個特定時間的價值。委托人、房地產(chǎn)估價師不能隨意假定，必須根據(jù)估價目的來確定。由估價目的決定的所評估的價值對應(yīng)的時間，稱為價值時點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確定價值時點(diǎn)原則的意義：評估價值對應(yīng)的時間，評估估價對象價值的時間界限。

　　例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實施之前還是之后的，應(yīng)根據(jù)價值時點(diǎn)來確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。

　　再如，采用比較法估價時，如果選取的可比實例成交日期與價值時點(diǎn)不同(通常是這種情況)，就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在價值時點(diǎn)時的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵循價值時點(diǎn)原則并不是把評估價值說成是某個時間的價值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定價值時點(diǎn)在前，得出評估價值應(yīng)在后。

　　評估現(xiàn)在的價值，一般將估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期(如完成實地查勘日)確定為價值時點(diǎn)。

　　價值時點(diǎn)究竟是過去或者未來，由估價目的決定。

　　估價中要注意估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。

　　房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時間變化，所以房地產(chǎn)價值和價格也隨時間變化。

　　價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)一個時間，不存在沒有時間的價值。

　　價值時點(diǎn)與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的五種組合。

　　價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系　　　　表5-1　　

　　表5—1中的各種情形舉例說明如下：

　　(1)價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價。(最常見、最大量的情況)如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。

　　(2)價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價。如房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況(到實地查勘，估價對象已不存在)，在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費(fèi)用。房屋征收評估有時也會出現(xiàn)這種情況。

　　例如，在實施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某個門面房，租金或收益較高，在實施房屋征收后，隨著周圍門面房被逐漸拆除，該地段變得不繁華了。此時如果為房屋征收目的評估該門面房的價值，則應(yīng)評估它在原較繁華環(huán)境下的價值，而不是評估它在現(xiàn)在不繁華環(huán)境下的價值。

　　(3)價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。

　　在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價值時點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點(diǎn)一致。②估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　當(dāng)房屋征收部門和被征收人共同認(rèn)可了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價值或在此評估價值的基礎(chǔ)上商定了一個價格后，則該評估價值或商定的價格就不應(yīng)因?qū)碛糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成為現(xiàn)房時房地產(chǎn)市場發(fā)生變化導(dǎo)致的實際市場價格與其不同而調(diào)整。僅當(dāng)交付的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況與補(bǔ)償協(xié)議中約定的狀況有出入時，才應(yīng)對評估價值或商定的價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　(4)價值時點(diǎn)為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價中。例如，某宗房地產(chǎn)被人民法院強(qiáng)制拍賣后，被執(zhí)行人認(rèn)為人民法院確定拍賣保留價所依據(jù)的評估價過低，致使該房地產(chǎn)被低價拍賣，從而引起了該評估價是否過低的鑒定。

　　鑒定該評估價是否過低，首先應(yīng)回到原價值時點(diǎn)(除非原價值時點(diǎn)的確定有誤)，相應(yīng)地，估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原價值時點(diǎn)的狀況而不是鑒定時的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無法判斷該評估價是否過低。并且任何一個估價項目的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的，因為房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況可能發(fā)生了變化，而事實上估價結(jié)果可能并沒有錯，只是它不再適合變化后的狀況。

　　類似的情況還出現(xiàn)在對過去評估的房地產(chǎn)抵押價值是否過高的鑒定中。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償時，在折價的價值或者拍賣、變賣所得的價款不足以償還抵押貸款的情況下，就需要追究有關(guān)責(zé)任。此時，最容易懷疑的是當(dāng)時的抵押價值存在高估。

　　如果通過鑒定，證明當(dāng)時的抵押價值確實存在高估，則估價師和估價機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而如果當(dāng)時評估的抵押價值符合當(dāng)時的市場狀況等實際情況，則之后的市場不景氣等引起的價格下跌導(dǎo)致不足以償還抵押貸款的，估價師和估價機(jī)構(gòu)就不應(yīng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。另外，評估受賄房地產(chǎn)的價值，價值時點(diǎn)一般應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價之日，相應(yīng)的估價對象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時的房地產(chǎn)狀況。

　　(5)價值時點(diǎn)為將來，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情形。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>