2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)

2019-05-28 10：54　　來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體：大小打印收藏

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　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)

　　1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性

　　1.1 房地產(chǎn)市場失靈(八種原因)　　

市場失靈原因	對策
壟斷	·要求政府制定反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格
外部性	·需要政府通過稅收、補(bǔ)貼、外部性收益-成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率
信息不對稱	·要求政府建立并實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度
市場不完全公共品失業(yè) 通貨膨脹及失衡再分配和優(yōu)效品

　　1.2 住房問題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　三種住房保障模式　　

住房保障模式	代表國家
政府直接建房方式	·英國、新加坡和香港
依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式	·法國、瑞典和日本
對住房投資人減稅對住房承租人補(bǔ)貼	·各國普遍采取

　　1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　經(jīng)濟(jì)周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇;

　　復(fù)蘇和繁榮構(gòu)成擴(kuò)張過程，衰退和蕭條構(gòu)成收縮過程;

　　波峰(從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮)：政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策;

　　波谷(從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張)：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退。

　　1.4 房地產(chǎn)價格劇烈波動

　　房地產(chǎn)價格的劇烈波動，會對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會引發(fā)政府的政策干預(yù)。

　　1.5 房地產(chǎn)市場非均衡　　

均衡模式	內(nèi)涵
總量非均衡	·表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存。
結(jié)構(gòu)非均衡	·不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。

　　2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

　　土地供應(yīng)政策(主要是土地供應(yīng)計劃)

　　金融政策

　　住房政策

　　城市規(guī)劃

　　地價政策

　　稅收政策

　　租金控制

　　3.政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

　　健全市場準(zhǔn)入制度(資質(zhì)管理)

　　推動行業(yè)誠信體系建設(shè)(信用檔案)

　　規(guī)范交易程序(土地出讓、房屋銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記方面)

　　加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

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