2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點三：房地產(chǎn)價格影響因素之制度政策因，房產(chǎn)估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點三：房地產(chǎn)價格影響因素之制度政策因，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點三：房地產(chǎn)價格影響因素之制度政策因素

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素

　　制度政策因素：

　　影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關特殊政策以及相關規(guī)劃和計劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策(熟悉)

　　包括：房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度、價格政策。

　　改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場供求狀況，同時也受房地產(chǎn)市場供求的影響。

　　(1)房地產(chǎn)所有制：

　　土地所有權屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣;

　　房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，可以買賣。

　　土地沒有所有權價格，土地價格均是指某種土地使用權價格。

　　土地使用權一般是有使用期限的，一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格就會越高;反之，就會越低。

　　國有建設用地由政府獨家壟斷供應，土地供應政策(包括供應量、供應結構和供應方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。

　　(2)價格政策

　　價格政策是政府對房地產(chǎn)價格的高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應管制或干預方式和措施等。

　?、俑邇r格政策(放任不管)，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲?！敖?jīng)營城市”

　　②低價格政策(抑制政策)，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降?！皟r格管制”“租金管制”

　　(高與低，不是指絕對價格，而是指價格趨勢。)

　　政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節(jié)價格。

　　抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有：

　?、僬诜康禺a(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;

　?、谝?guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤率來定價;(如經(jīng)濟適用房)

　　③制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格;——限價商品房

　?、芙⒁惶追康禺a(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。

　　此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。

　　【例題】低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著房地產(chǎn)價格的絕對水平低。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)制度政策。低價格政策，只是價格趨勢的政策，會使得價格走低。并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低。參見教材P138。

　　二、金融制度政策(掌握)

　　采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產(chǎn)價格上漲;相反，會導致房地產(chǎn)價格下降。

　　緊縮信貸(包括：減少開發(fā)貸款、提高首付比例、提高貸款利率)，降低房地產(chǎn)價格。

　　嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。

　　提高最低首付款比例，上調購房貸款利率，會降低購房支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會使商品房價格下降;反之，會使商品房價格上漲。

　　【例題】下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是(　)。

　　A.上調住房抵押貸款利率

　　B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D.增加土地供應

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是金融制度政策。A上調貸款利率，增加購買成本負擔，減少購買，從而導致房地產(chǎn)價格下降;開征持有環(huán)節(jié)稅，對擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導致價格下降;D增加供給，降低價格。參見教材P138。

　　三、稅收制度政策(掌握)——稅收工具

　　新開征、暫停征收、恢復或者取消征收某個與房地產(chǎn)有關的稅種(以下簡稱房地產(chǎn)稅收)，提高或者降低稅率或稅額標準等，會對房地產(chǎn)價格有影響。

　　但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其征收范圍、納稅人、計稅依據(jù)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導致房地產(chǎn)價格變動的方向、程度和速度是不盡相同的。

　　分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先應區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅收可分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。

　　【例題】稅收是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進成交，會更樂于降價促銷，導致價格下降。參見教材P140。

　　類似的題目，運用相關的經(jīng)濟原理進行推導，得出結論。(不必機械死記硬背)

　　四、有關規(guī)劃和計劃(考點會放在相關知識中的規(guī)劃知識部分)(熟悉)

　　政府的規(guī)劃和計劃的編制、調整和修訂，對房地產(chǎn)價格會有較大的影響。

　　(一)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃——政府調控經(jīng)濟的依據(jù)，對房地產(chǎn)價格有很大影響

　　國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強和改善宏觀調控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務職責的重要依據(jù)。它按行政層級，分為國家級規(guī)劃、省(區(qū)、市)級規(guī)劃、市縣級規(guī)劃;按對象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。

　　(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃——統(tǒng)籌安排空間布局

　　①總體規(guī)劃

　?、诳刂菩栽敿氁?guī)劃——是政府做出項目規(guī)劃許可的依據(jù)

　?、坌藿ㄐ栽敿氁?guī)劃——對地塊具體的安排和設計

　　城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產(chǎn)價格一般會上漲。

　　(三)土地相關規(guī)劃和計劃——直接影響供給

　　土地利用總體規(guī)劃：一是建設用地總量，其中包括建設占用耕地的數(shù)量;二是耕地保有量。

　　土地利用年度計劃：對土地利用進行的年度調節(jié)。

　　土地供應計劃：在劃撥或出讓國有建設用地使用權時使用的指標。

　　(四)住房相關規(guī)劃和計劃

　　包括住房建設規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。

　　保障房對商品住房價格有個修正作用：住房建設總量增加特別是限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。

　　五、有關特殊政策

　　國家的發(fā)展戰(zhàn)略，設立沿海開放城市、建立經(jīng)濟特區(qū)開發(fā)區(qū)等。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網(wǎng)來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>