人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學習2019房地產估價師《制度與政策》考點四：房地產開發(fā)項目管理。

　　2019房地產估價師《制度與政策》考點四：房地產開發(fā)項目管理

　　房地產開發(fā)項目管理

　　一、確定房地產開發(fā)項目的原則(考點、熟悉)

　　(1)確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關規(guī)定需要經國家發(fā)展改革主管部門批準的，還應當報國家發(fā)展改革主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　(2)房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。

　　二、房地產開發(fā)項目建設用地使用權的取得(考點、重點、掌握)

　　(一)建設用地使用權的取得方式

　　《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十二條規(guī)定，房地產開發(fā)用地應當 以出讓的方式取得，但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：

　　(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

　　(2)1998年7月3日國務院發(fā)布的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》規(guī)定：“經濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。

　　注：1.《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教所。

　　2.《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)規(guī)定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地 等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業(yè))、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。

　　3.原建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規(guī)定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式 ，保證供應。

　　4.原建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯合發(fā)布的《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)第七條規(guī)定，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。

　　(二)建設條件書面意見的內容

　　《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

　　(1)房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限;

　　(2)城市規(guī)劃設計的條件;

　　(3)基礎設施和公共設施的建設要求;

　　(4)基礎設施建成后的產權界定;

　　(5)項目征收補償、安置要求。

　　國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(國土資發(fā)[2010]151號)規(guī)定，市、縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出限價商品住房的控制性銷售價位，商品住房建設項目中保障性住房的配建比例、配建套數、套型面積、設施條件和項目開竣工時間及建設周期等建設條件，作為土地出讓的依據，并納入出讓合同。

　　三、房地產開發(fā)項目實行資本金制度(考點、重點、熟悉)

　　1996年8月23日國務院發(fā)布了《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996]35號)。該通知規(guī)定從1996年開始，對各種經營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。

　　(一)項目資本金的概念

　　投資項目資本金，是指在投資項目總投資中 ，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項目資本金的出資方式

　　項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權作價出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規(guī)評估其價值，且不得高估或低估。以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20% ，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。

　　(三)房地產開發(fā)項目資本金

　　房地產開發(fā)項目實行資本金制度，即規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現象的發(fā)生。

　　2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)〔2009〕27號)，該文件規(guī)定，“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30% ”。

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