2018年房地產(chǎn)估價師即將開考，很多考生都通過各種渠道找2017年房地產(chǎn)估價試題，建設(shè)工程教育網(wǎng)為了節(jié)省考生尋找時間，將2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析試題及答案進(jìn)行了整理，希望能夠幫助到考生!這篇文章主要為大家介紹2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析試題-問答題第一題，希望考生注意查看!2014~2017年房地產(chǎn)估價師歷年試題答案及解析匯總>>

2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析試題-問答題第一題

　　(一)估價對象為一個已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受賣方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了實地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。請問：

　　1.采用收益法估價時，如何測算該商鋪的有效毛收入?

　　【答案】有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

　　在租賃期內(nèi)根據(jù)租約合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的預(yù)定計算有效毛收入;租期結(jié)束后，根據(jù)市場客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用比較法求取該商鋪有效毛收入;本題中合同租金明顯低于市場租金，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

　　2.采用比較法估價時，如何對可比實例成交價格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整?

　　【答案】對可比實例成交價格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：

　　(1)租金構(gòu)成內(nèi)涵問題，如是否包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);計租面積按建筑面積計還是按套內(nèi)建筑面積計;此外還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否續(xù)租等問題，選擇可比實例時最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的可比實例。

　　(2)租金的支付方式問題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價時，應(yīng)詳細(xì)了解可比實例的租金支付方式。

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