多選題

1關于房地產估價要素的說法，正確的有()。

A估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定

C選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取

D估價原則應根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇

E 估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序不得交叉或反復

【簪塞】ABDE

【辨析】本題考查的是估價目的。在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取，參見教材P33.

判斷題

2房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房屋價值的補償.( )

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產征收征用的需要。房地產被征用后毀損的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產毀損前后價值之差的補償：房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償，參見教材P18。

3某宗建設用地紅線內的給水、排水、電力等基礎設施屬于該宗土地的實物因素。( )

【簪室】×

【解析】本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。如累是該房地產內部(用地紅線內)的配套設施，則應屬于該房地產的實物因素。P54。

4房地產投保火災風險時的保險價值，通常不應包含不可能損毀的土地價值.( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保陸價值、計稅價值和征收價值。投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失(如停產停業(yè)損失、租金損失等).P102.

5在賣方市場下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產價格下降。()

【答案】x

【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說.增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產開發(fā)成本，從而會推動房地產價格上漲，相反，會使房地產價格下降。 P139.

6房地產市場價值評估應同時遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是房地產估價原則的含義，市場價值評估應遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則， P153.

7房地產市場狀況調整不僅是交易日期調整，還包括一些其他因素調整。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是市場狀況調整的含義。市場狀況調整也稱為交易日期調整。P192。

8比較法估價中進行房地產狀況調整.是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。( )

【答案】√

【解析】本題考查的是房地產狀況調整的臺義。進行房地產狀況調整，是把可比實例在其自身下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格，P95.

10有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產通常采用成本法估價。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是。有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

11運用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復的功能落后折舊，不存在可修復的功能落后折舊.()

【答案】×

【解析】本題考查的是分解法。將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。P305.

12在假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產價值是未來開發(fā)完成時的房地產市場狀況下的價值。()

【答案】×

【解析】本題考查的是假設開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在末來開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值，但當房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時房地產市場狀況下的價值，當房地產市場不好而需要廷遲銷售的，則是頂測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值.參見教材P332。

13運用平均發(fā)展速度法預測房地產價格時，可對過去各期的發(fā)屜速度予以加權計算，權重應根據(jù)各期發(fā)屋速度的大小，由小到大來確定。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預測的價格對應的時間的發(fā)展速度對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的發(fā)展速度予以加權后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的價格更接近或符合實際。至于在預測時究竟應采用哪種權重予以加權，一般需要根據(jù)房地產價格的變動過程和趨勢以及房地產估價師的經驗來判斷確定。參見教材P351。

14基準地價修正法估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(shù)的完整性和合理性。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是基準地價修正法。基準地價修正法的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(shù)的完整性和合理理性。P384。

15在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產的財產和包括房地產以外的財產。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產的財產和包括房地產以外的財產，以及同一標的物在低押、征收、自愿轉讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能應有所不同，參見教材P401。