某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

【問題】

1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告？

2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？

『正確答案』

1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。

經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。確定拆遷估價機構(gòu)后，一般由拆遷人委托評估，委托人與估價機構(gòu)簽訂拆遷估價委托合同。估價機構(gòu)獲得委托，經(jīng)實地入戶調(diào)查，室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價報告。

最新規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

參見教材P247。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

（1）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；

（2）當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；

（3）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

（4）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

最新規(guī)定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

參見教材P247。