2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

【問(wèn)題】

1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？

2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？

3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)值。不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素，故估價(jià)時(shí)不考慮租賃的影響。（3分）

最新規(guī)定：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

參見(jiàn)教材P244。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記錄為準(zhǔn)。（1分）

各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分）

若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分）

最新規(guī)定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

參見(jiàn)教材P244。

3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（3分）

或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分）

最新規(guī)定：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

參見(jiàn)教材P245。