甲上市公司為收購(gòu)其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)。由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢(xún)問(wèn)了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類(lèi)似房地產(chǎn)，分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。

【問(wèn)題】上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處。

『正確答案』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

1.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況進(jìn)行評(píng)估不當(dāng)，估價(jià)師必須進(jìn)行實(shí)地查勘，了解房地產(chǎn)的實(shí)際狀況、周邊環(huán)境、市場(chǎng)氛圍，才能準(zhǔn)確估價(jià)。直接使用甲提供的資料，是一個(gè)實(shí)際價(jià)值，而估價(jià)應(yīng)該使用市場(chǎng)價(jià)格平均水平。

2.租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／㎡，不正確；

應(yīng)該給出依據(jù)，使用平均值或加權(quán)平均法，而且3個(gè)比較實(shí)例差異較大。

3.計(jì)算有效毛收入時(shí)沒(méi)有考慮空置率；

4.選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率。

收益法的計(jì)算是選用報(bào)酬率，報(bào)酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貸款利率。