甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行征收估價，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘。根據(jù)相關(guān)資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

1、房屋征收估價時，應(yīng)如何選定估價機構(gòu)？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收估價業(yè)務(wù)。參見教材P247。

2、針對酒樓業(yè)主不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘這一情況，在估價程序上應(yīng)如何處理？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽宇或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明。參見教材P249。

3、若采用成本法估價，簡述其估價技術(shù)路線。

【正確答案】 本題考查的是征收估價—成本法估價技術(shù)路線。成本法估價技術(shù)路線：首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。參見教材P247。

4、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值應(yīng)如何確定？

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行評估確定時，所評估的被征收房屋價值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值，并應(yīng)在被征收房屋價值估價報告中作出特別說明。參見教材P245。