甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

1、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（ ）。

A、該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

B、該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

C、該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

D、該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P221。

2、對(duì)該在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，下列表述中錯(cuò)誤的是（ ）。

A、以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押

B、估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法

C、此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，包含拖欠價(jià)款

D、要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款。參見教材P224。

3、若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為（ ）。

A、抵押價(jià)值

B、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

C、抵押價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

D、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。抵押物的變現(xiàn)價(jià)值=處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)。參見教材P227。

4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，下列關(guān)于抵押原則的表述中，不正確的是（ ）。

A、在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)低估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)高估折舊

C、在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低

D、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。參見教材P226～227。