某企業(yè)一幢3層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款1000萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。法院確定了拍賣底價，

1、該房地產(chǎn)估價時是否需要考慮租賃權(quán)的影響？

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；沒有說明的，需要考慮租賃的影響。本題中未說明不考慮租賃權(quán)的影響，因此估價時需要考慮租賃權(quán)的影響。參見教材P264。

2、當(dāng)采用收益法評估該辦公樓價值時，簡述其估價技術(shù)路線。

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。法院沒有書面說明，且該大樓已經(jīng)出租，在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。參見教材P264。