閱讀理解

1、2011年8月，A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)的，取得了一塊建設(shè)用地使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進(jìn)行住宅小區(qū)建設(shè)，并繳納了土地出讓金。該項(xiàng)目計(jì)劃總投資5600萬(wàn)元，建設(shè)工期為16個(gè)月。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)招標(biāo)方式，選擇了C施工單位，工程合同價(jià)為4000萬(wàn)元。同時(shí)通過(guò)招標(biāo)方式，選擇了E監(jiān)理單位。

B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為融通資金，準(zhǔn)備通過(guò)預(yù)售其建設(shè)的商品房，取得部分建設(shè)資金。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得《商品房預(yù)售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理預(yù)售商品房。預(yù)售期間，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某簽訂了商品房預(yù)售合，同合同約定建筑面積為100m2，并約定售房?jī)r(jià)格為3000元/m2。

2013年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開(kāi)展了物業(yè)管理。2013年2月，經(jīng)確權(quán)登記，王某所預(yù)購(gòu)的商品房建筑面積為107m2。2013年5月，該住宅小區(qū)召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì)，并重新選聘了D物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

1 、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該建設(shè)用地使用權(quán)可以采取的出讓方式包括（ ）。

A、拍賣方式

B、招標(biāo)方式

C、協(xié)議出讓

D、掛牌出讓

【正確答案】 ABD

【答案解析】 本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限。商品房用地必須通過(guò)招、拍、掛方式，限制協(xié)議出讓。參見(jiàn)教材P28。

2 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在申請(qǐng)領(lǐng)取《施工許可證》時(shí)，其到位資金原則上不得少于（ ）萬(wàn)元。

A、500

B、800

C、1200

D、1500

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是施工許可管理。建設(shè)工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 50% ，建設(shè)工期超過(guò)1年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的 30%。該項(xiàng)目建設(shè)工期為16個(gè)月，工程合同價(jià)為4000 萬(wàn)元。4000 萬(wàn)元×30%＝1200萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P79。

3 、E監(jiān)理單位具體實(shí)施了“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”監(jiān)理基本工作，其中“三控”是指（ ）。

A、進(jìn)度控制

B、質(zhì)量控制

C、投資控制

D、合同控制

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是建設(shè)監(jiān)理制度。監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控” 、“兩管” 、“一協(xié)調(diào)”。“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過(guò)程中的工程進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制；“兩管”是指監(jiān)理活動(dòng)中的合同管理和信息管理；“一協(xié)調(diào)”是指全面的組織協(xié)調(diào)。參見(jiàn)教材P75。

4 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申領(lǐng)《施工許可證》須具備的條件為（ ）。

A、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施

B、施工企業(yè)必須保證按工程設(shè)計(jì)施工

C、建設(shè)資金已落實(shí)

D、已確定施工企業(yè)

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是施工許可管理。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，按圖施工是施工企業(yè)在合同履行階段的義務(wù)。參見(jiàn)教材P79。

5 、下列表述中，不正確的是（ ）。

A、如果 B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但處分抵押房地產(chǎn)時(shí)可以一同處分

B、B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不可以對(duì)外發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告

C、B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交齊土地使用權(quán)出讓金并實(shí)施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時(shí)與有意向的其他開(kāi)發(fā)商協(xié)商并辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

D、B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交付商品房時(shí)，必須向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，必須除土地費(fèi)用外其它投資達(dá)到總投資的25%以上。參見(jiàn)教材P106。

6 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銷售商品房時(shí)，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》下列計(jì)算一半建筑面積的是（ ）。

A、未封閉的陽(yáng)臺(tái)

B、全封閉的陽(yáng)臺(tái)

C、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫

D、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。選項(xiàng)B計(jì)算全部建筑面積，選項(xiàng)C不計(jì)算建筑面積。參見(jiàn)教材P145。

7 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理商品房預(yù)售時(shí)，在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到（ ）萬(wàn)元以上，才可以申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。

A、750

B、900

C、1400

D、1800

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商品房預(yù)售。按照商品房預(yù)售的條件中，“（3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，而該項(xiàng)目計(jì)劃總投資 5600萬(wàn)元。因此B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到：5600 萬(wàn)元 ×25% =1400萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P110。

8 、在代理商品房預(yù)告中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（ ）。

A、應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到有關(guān)部門(mén)辦理登記備案手續(xù)

B、發(fā)布商品房預(yù)售廣告不得涉及裝修內(nèi)容

C、不得收取傭金以外的其他費(fèi)用

D、不必向買受人出具商品房的有關(guān)證件

【正確答案】 BC

【答案解析】 本題考查的是商品房預(yù)售。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，負(fù)責(zé)預(yù)售商品房備案的是開(kāi)發(fā)商，不是經(jīng)紀(jì)公司。參見(jiàn)教材P111。

9 、按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如果王某不退房，王某所購(gòu)商品房的總價(jià)款是（ ）元。

A、300000

B、309000

C、319000

D、321000

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是商品房買賣合同。面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3% 之內(nèi)（含3%） 的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3% 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

本題王某所購(gòu)商品房面積誤差比為7%，因此，面積誤差比在 3%之內(nèi)的3m2房?jī)r(jià)款由王某補(bǔ)足：而超出 3% 部分的 4m2 房?jī)r(jià)款由B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸王某所有。王某所購(gòu)商品房的總價(jià)款= 103m2×3000元/m2 =309000元。參見(jiàn)教材P115。