房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行中，今天我們隨網(wǎng)校老師一起學(xué)習(xí)比較法之統(tǒng)一幣種。

比較法之統(tǒng)一幣種

比較法建立比較基礎(chǔ)時(shí)，可能會(huì)涉及到統(tǒng)一幣種的問(wèn)題，例如將以美元為單位的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為一人民幣為單位的房地產(chǎn)價(jià)格，此時(shí)就涉及到匯率的選取問(wèn)題。

統(tǒng)一幣種時(shí)，一般是采用成交日期的匯率，以下面題目為例：

某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2016年1月30日的價(jià)格為500美元／㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2016年1月30目為1美元＝7.98元人民幣，2016年9月30日為1美元＝7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2016年9月30日的價(jià)格約為（　）元人民幣／㎡。

本題中給出的價(jià)格變動(dòng)是以人民幣為基準(zhǔn)，平均每月比下月下降0.7%，因此首先需要將2016年1月30日以美元為單位的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為以人民幣為單位的房地產(chǎn)價(jià)格，因此匯率換算時(shí)需要用成交日期的匯率，然后再調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。所以該可比實(shí)例調(diào)整為2016年9月30日的價(jià)格約為：500×7.98×（1-0.7％）8＝3771.96（元／㎡）。

而如果是先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算，以下面題目為例：

某宗房地產(chǎn)2015年2月25日的價(jià)格為1000美元／㎡。匯率為1美元＝8.26元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均比每月比上月遞減0.5％，則其2015年10月25日的價(jià)格為（?。┰嗣駧?。2015年10月25日的匯率為1美元＝8.29元人民幣。

本題中給出的價(jià)格變動(dòng)是以美元為基準(zhǔn)，平均每月比上月遞減0.5%，因此首先需要將成交日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，因此需要用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率，然后再將以美元為單位的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為以人民幣為單位的房地產(chǎn)價(jià)格。因此該類房地產(chǎn)在2015年10月25日的價(jià)格＝1000×（1-0.5％）8×8.29＝7964（元）。

建議：做題時(shí)如果涉及到匯率換算問(wèn)題，需要根據(jù)題目的已知條件和要求選擇適用的匯率。

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