如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當(dāng)作梯子。2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定

1.房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

(1)評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

(2)調(diào)查了解抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;

(3)計(jì)算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值;

(4)分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險(xiǎn)提示。

2.抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。

3.評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

4.抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值;

(2)合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值。

5.抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值：

(1)直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值。

(2)先評(píng)估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用。

(3)當(dāng)估價(jià)中需要將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)假定為出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國(guó)家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

6.由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算;抵押房地產(chǎn)所在地沒(méi)有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

7.抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值;為共同共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值。

8.抵押房地產(chǎn)為享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值。

9.房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

10.在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)調(diào)查了解及在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

11.房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值或抵押凈值等進(jìn)行重新估價(jià)，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

12.重新評(píng)估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值，可采用批量估價(jià)的方法。