如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當(dāng)作梯子。2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

估價(jià)方法適用性分析

(一)估價(jià)方法適用性分析

通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等。根據(jù)本次估價(jià)的目的及收集的有關(guān)資料，估價(jià)人員通過(guò)對(duì)××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解，特別是估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，認(rèn)為在估價(jià)對(duì)象周邊類(lèi)似工業(yè)廠房成交實(shí)例很少，不宜選用比較法進(jìn)行評(píng)估;假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，本次估價(jià)對(duì)象為建成后的房地產(chǎn)，不適用此方法;

在估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域內(nèi)，與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的工業(yè)廠房較多，出租實(shí)例較多，較易收集出租實(shí)例租金，且有穩(wěn)定收益，可選用收益法;考慮到估價(jià)對(duì)象為工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，測(cè)算土地成本有關(guān)資料較易獲得，同時(shí)建筑物建造成本也比較透明，因此適合采用成本法進(jìn)行估價(jià)。即采用房地分估的方式，首先采用合理的方法對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，其次采用重置成本法評(píng)估建筑物價(jià)值，將兩者加總后，估算出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

綜上所述，估價(jià)對(duì)象采用成本法及收益法進(jìn)行估價(jià)，以此估算出估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)值。

(二)技術(shù)思路與路線(xiàn)

1.成本法

采用公式

房地產(chǎn)成本價(jià)值=房地產(chǎn)重置成本-折舊

房地產(chǎn)重置成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)+利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)

注意不要少項(xiàng)

2.收益法

采用公式

由于估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××鎮(zhèn)，此類(lèi)物業(yè)在市場(chǎng)熱銷(xiāo)，工業(yè)集聚度較高，我們預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象收益將逐年穩(wěn)步遞增，所以我們選用以下公式：

式中，V—收益價(jià)格(元或元/m2);

Ai—未來(lái)第i年的凈收益(元或元/m2);

Y—報(bào)酬率(%);

n—未來(lái)可獲收益的年限(年);

g一年凈收益遞增率。

嚴(yán)格指錯(cuò)抵押考慮謹(jǐn)慎原則應(yīng)選擇各年凈收益不變公式。

公式中A—未來(lái)第一年的凈收益

學(xué)習(xí)借鑒：選用公式對(duì)未來(lái)凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，有選用公式理由。