如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當(dāng)作梯子。2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

星級(jí)飯店凈收益的求取

飯店房地產(chǎn)作為一種能直觀(guān)獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是大中型星級(jí)飯店，由于飯店的經(jīng)營(yíng)管理水平的高低、設(shè)施配套程度、飯店經(jīng)營(yíng)的信譽(yù)等諸多因素形成的無(wú)形價(jià)值，都將固著于飯店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在飯店房地產(chǎn)的價(jià)值之中。因此如何測(cè)算飯店房地產(chǎn)的凈收益是飯店房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一，這是因?yàn)轱埖甑恼w貢獻(xiàn)能力和獲利來(lái)源涵蓋動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。

此外估價(jià)對(duì)象范圍的不同界定也會(huì)影響凈收益的計(jì)算。因此對(duì)飯店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給飯店帶來(lái)的收益區(qū)別。

當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定飯店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。