2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

估價(jià)方法適用性分析

1.估價(jià)方法選取

通行的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

(1)估價(jià)對(duì)象法定批準(zhǔn)用途為辦公，已建成投入，不屬于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可再開(kāi)發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。

(2)估價(jià)對(duì)象屬于辦公用途，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)可獲取較高經(jīng)營(yíng)收益，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場(chǎng)出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算的條件，故此次估價(jià)適宜采用收益法。

(3)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，同一類型辦公物業(yè)近期成交實(shí)例較多，特別是估價(jià)對(duì)象所在樓宇市場(chǎng)交易實(shí)例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

(4)近幾年××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)選取更加適合的方法進(jìn)行估價(jià)。

綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次估價(jià)背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并對(duì)鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。

2.估價(jià)技術(shù)路線

在選用的收益法中，通過(guò)選取出租可比實(shí)例，求取估價(jià)對(duì)象凈收益，利用報(bào)酬資本化法求取估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值。

在選用的比較法中，通過(guò)選取出租可比實(shí)例，經(jīng)適當(dāng)修正或調(diào)整后求取估價(jià)對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。