2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。寫字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理，以出租經(jīng)營的方式達(dá)到房地產(chǎn)保值、增值和收益的目的。寫字樓的使用者是指能夠支付租金的，進(jìn)行管理、技術(shù)、專業(yè)服務(wù)和文書處理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，如金融機(jī)構(gòu)、貿(mào)易、咨詢服務(wù)公司等。

寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類與分級。

按建筑面積的大小，可將寫字樓分為小型、中型和大型寫字樓。其中，建筑面積在1萬平方米以下的，為小型寫字樓;建筑面積在1～3萬平方米的，為中型寫字樓;建筑面積在3萬平方米以上的，稱為大型寫字樓，有些大型寫字樓的建筑面積可達(dá)10萬平方米以上。

按使用功能不同，可將寫字樓分為：

①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能(展示廳、餐飲等);

②商住型寫字樓，即既提供辦公又提供住宿;

③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次：①甲級寫字樓，具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建成的寫字樓建筑相媲美，有完善的物業(yè)管理服務(wù);②乙級寫字樓，具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物;③丙級寫字樓，已使用年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金較低，但仍保持一個(gè)合理的出租率。

不同類型的寫字樓其價(jià)值相差很大，如廣州市的甲級寫字樓中信廣場，其租金水平達(dá)110～140元/m2·月，而大部分的乙級寫字樓的租金水平基本在40～70元/m2·月，因此對寫字樓物業(yè)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)依賴專業(yè)知識對寫字樓的類型、檔次進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。

當(dāng)然，隨著時(shí)代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級寫字樓和5A寫字樓。但其實(shí)，無論是甲級寫字樓還是5A寫字樓，國際和國內(nèi)都沒有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。