2021年房地產(chǎn)估價師備考進(jìn)行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價案例與分析的相關(guān)考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

影響居住房地產(chǎn)價格的因素

不同城市、城市不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，要準(zhǔn)確、客觀估價估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查勘時必須把握好這些因素。

影響居住房地產(chǎn)價格的因素分為宏觀因素和微觀因素。

宏觀因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等因素。

微觀因素包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況。

但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的微觀影響因素(后面其他用途房地產(chǎn)估價也僅討論微觀因素)。

1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

(1)位置。位置主要體現(xiàn)在方位、與相關(guān)場所的距離、朝向和樓層等。

位置對不同類型房地產(chǎn)影響程度不同，對居住房地產(chǎn)而言，位置首先體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置。

其次，位置表現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場所的距離，距離越近位置越好;

第三，位置體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)的朝向，朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當(dāng)住宅四周景觀基本一致時，通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向，價格最高，而西北朝向最差，價格最低。但當(dāng)住宅四周景觀差異非常大時，景觀對住宅的影響就非常大，如當(dāng)住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格往往比同樓層的其他朝向高;

第四，位置體現(xiàn)在樓層，不同樓層住宅之間的價格差異取決于總樓層數(shù)、有無電梯，一般而言，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量越好，價格越高。

(2)交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

(3)生活服務(wù)設(shè)施。生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施，因而對住宅的價格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。

(4)教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素之一，主要指中、小學(xué)和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

(5)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。

2.影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

建筑結(jié)構(gòu)因耗用的建筑材料數(shù)量和施工方式不同直接影響建筑的工程造價，即建筑成本，從而影響住宅的價格。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高因耗用建筑材料人工等數(shù)量不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

(2)設(shè)施與設(shè)備

住宅的供水、排水、供電、供氣設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通信、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。

(3)建筑質(zhì)量

建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。

(4)裝飾裝修

對于新建住宅而言，住宅是否有裝飾裝修、裝飾裝修程度如何對其價格會產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現(xiàn)了僅裝修費就高達(dá)每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當(dāng)于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠(yuǎn)沒有一手房大，因為存在裝飾裝修的折舊問題。

3.影響居住房地產(chǎn)價格的主要權(quán)益因素(書上未作分析)

國有土地的使用權(quán)、房屋的所有權(quán);抵押、租賃、債權(quán)債務(wù)限制等;土地使用權(quán)剩余年限、容積率、是否是部分產(chǎn)權(quán)或有受限權(quán)利情形。

以后其他用途的房地產(chǎn)估價因素分析同。