2021年房地產(chǎn)估價師備考進(jìn)行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

路線價法概述

(一)路線價法的含義(熟悉)

圖9-1　不同臨街狀況土地價值大小的比較

路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

(二)路線價法的理論依據(jù)(熟悉)

路線價法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

理論依據(jù)——替代原理。

路線價法與比較法的關(guān)系：

路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格為“路線價”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價格”。其余臨街土地的價值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整(房地產(chǎn)狀況調(diào)整)來求取。

(只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不需再做交易情況修正和市場狀況調(diào)整。)

路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整;路線價先對多個可比實(shí)例價格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對每個可比實(shí)例價格進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實(shí)例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”，即所有臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值或價格。

路線價法不進(jìn)行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：求得的路線價——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應(yīng)的日期，已與欲求取的臨街土地價值的日期一致，都是價值時點(diǎn)的。

(三)路線價法適用的估價對象和條件(熟悉)

適用對象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價。

具體對象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的情形。

前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

(四)路線價法估價的操作步驟(熟悉)

①劃分路線價區(qū)段;

②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

④調(diào)查評估路線價;

⑤制作價格修正率表;

⑥計(jì)算臨街土地的價值或價格。