2021年房地產估價師備考進行時，建設工程教育網小編為考生整理了房地產估價師各科目的相關考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

分解法

先把建筑物折舊分成：物質折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取建筑物折舊。

圖7-2　分解法求取建筑物折舊的思路

第一部分：物質折舊

把物質折舊區(qū)分為：可修復的和不可修復的。

◆可修復的物質折舊，折舊——就是修復成本。

折舊額=在價值時點采用合理的修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況的必要支出及應得利潤

修復的條件：修復成本≤修復后的房地產價值-修復前的房地產價值(修復增值)。

注意區(qū)分估價前提，保持現狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提，參見第4章，最高最佳利用原則的內容。

◆不可修復的要區(qū)分壽命期。

短壽命項目(修復項目剩余壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命，常見于設備、裝修等)，根據重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，利用年限法計算折舊額。

長壽命項目(修復項目剩余壽命等于或長于整體建筑物剩余經濟壽命，常見于建筑物)，根據建筑物的重新購建成本減去各個可修復項目的修復成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經濟壽命或剩余經濟壽命，利用年限法計算折舊額(合并計算)。

第二部分：功能折舊

功能折舊分為——功能缺乏、功能落后和功能過剩。

◆功能缺乏折舊的求取：

可修復的功能缺乏——

1)重建成本(依然保留功能缺乏)下，用單獨比隨同的超額成本)

折舊=單獨增加功能的費用-隨同增加功能的費用(當年沒隨同建設，現在單獨建設成本更高，是一種額外損失)。

2)重置成本(假設已經隨同增加，已經不存在功能缺乏)下，用單獨增加成本

折舊=單獨增加功能的費用