2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

市場狀況調(diào)整的方法（掌握）

市場狀況調(diào)整主要采用百分比法，調(diào)整公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場價(jià)格上漲、下跌的百分率為±T%(從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的市場價(jià)格上漲時(shí)，為+T%;下跌時(shí)，為-T%)，則：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×(1±T%)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

市場狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價(jià)對象或可比實(shí)例的市場價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，通過這些房地產(chǎn)價(jià)格找出該類房地產(chǎn)市場價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。

市場狀況調(diào)整的方法：價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動率，時(shí)間序列分析。

(一)市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動率法

逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率和期內(nèi)平均價(jià)格變動率。

逐期變動率(表述方式“每期比上期”，考試中最常見)：

可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

=可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×(1±價(jià)格變動率)期數(shù)

(類似于復(fù)利計(jì)息法)

平均變動率：

可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×(1±價(jià)格變動率×期數(shù))

(類似于單利計(jì)息法)

(二)市場狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法

1.定基價(jià)格指數(shù)(尾首相比)

可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)/成交日期的定基價(jià)格指數(shù)

定基價(jià)格指數(shù)，以過去的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，價(jià)格指數(shù)定為100，后面的各個(gè)時(shí)間點(diǎn)和基準(zhǔn)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)進(jìn)行比較?！?.環(huán)比價(jià)格指數(shù)(連乘)

采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格環(huán)比指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

(環(huán)比價(jià)格指數(shù)，每期以上期為基準(zhǔn)計(jì)算的價(jià)格指數(shù))