2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

金融杠桿

1.金融杠桿的基本定義

負(fù)債融資，使得權(quán)益投資，收益或損失均放大。金融杠桿(leverage)可以放大投資收益或損失。

原理：負(fù)債，需要固定支付利息，資金使用后的收益，扣除利息后的金額，剩余部分由權(quán)益投資人承擔(dān)。

金融杠桿：假設(shè)某投資者要購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)元的公寓房地產(chǎn)，通過(guò)自有資金50萬(wàn)元與抵押貸款50萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)。這里是2倍杠桿率。投資者購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)價(jià)值是他自有資產(chǎn)的2倍(若杠桿率不同，則為其他杠桿率的倍數(shù))。如果自有資金20萬(wàn)，抵押貸款80萬(wàn)，則為5倍杠桿。

使用貸款來(lái)投資房地產(chǎn)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是租用別人的資金為自己賺錢(qián)。

2.杠桿率與貸款價(jià)值比

在金融杠桿中，我們將杠桿率定義為所投資的房地產(chǎn)總價(jià)值除以房地產(chǎn)投資中的本金值。

杠桿比率：

LR=V/E=(L+E)/E

LR=V/E=V/(V-L)

其中：V一所投資的房地產(chǎn)價(jià)值value，L-貸款值loan，E-權(quán)益值equity。

貸款價(jià)值比定義為貸款值與房地產(chǎn)總價(jià)值的比值：

LTV=L/V負(fù)債率

LTV越大，LR也就越大(負(fù)債比率越大，杠桿率越大)，反之亦然，但兩者之間并不是線性關(guān)系。

LR=1/(l-L/V)=1/(1-LTV)

杠桿率=1/(1-負(fù)債率)

LTV=1-(1/LR)

例如，若LTV(負(fù)債率)為50%時(shí)，對(duì)應(yīng)的LR(杠桿率)為2，而LTV(負(fù)債率)為75%時(shí)LR(杠桿率)為4。(要求會(huì)計(jì)算，可以和會(huì)計(jì)知識(shí)中的權(quán)益乘數(shù)對(duì)照)