2020年房地產估價師備考進行時，雖然房估改革政策還沒有確定，但是基礎知識還是考試復習的重點。建設工程教育網小編為考生整理了《房地產估價理論與方法》的重要考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

　　考點38：土地價值、建筑物價值和房地價值
　?。?）土地價值
　　空地就是指土地的價值；有建筑物的土地，則是指土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。
　　五種土地生熟情況：
　　1）未完成土地征收補償的集體土地；
　　2）已完成土地征收補償但未完成“三通一平”以上開發(fā)的土地；
　　3）已完成土地征收補償和“三通一平”以上開發(fā)的土地；
　　4）未完成房屋征收補償的國有土地；
　　5）已完成房屋征收補償的國有土地。
　?。?）建筑物價值
　　建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內的土地的價值。
　　（3）房地價值
　　建筑物及其占用范圍內的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。
　　同一宗房地產：
　　1）房地價值=土地價值+建筑物價值（組合技術）
　　2）土地價值=房地價值-建筑物價值（剩余技術）
　　3）建筑物價值=房地價值-土地價值
　　【辨析】
　　上述三個公式對于房地產分割、合并估價不適用。
　　房地產分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值（外部性的原因）2≥1+1
　　房地產合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和（外部性的原因）1+1≥2

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