2022年房地產(chǎn)估價師高頻知識點：成本法估價的操作步驟

2022-07-07 09：57　　來源：建設工程教育網(wǎng) 字體：大小打印收藏

2022年房地產(chǎn)估價師考試時間已經(jīng)確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來越近了，網(wǎng)校老師為大家準備了一些高頻知識考點，一起來進行針對性復習吧~

知識要點記一記：成本法估價的操作步驟

房地產(chǎn)價格＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
1.選擇具體估價路徑
2.測算重新購建成本（重置成本或重建成本）
建筑物重新購建成本＝建筑物建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
3.測算折舊額或成新率
（1）年限法
折舊額＝（建筑物重新購建成本－凈殘值）/建筑物經(jīng)濟壽命
＝重新購建成本×（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟壽命
成新率＝[1－（1－R）t/N]×100%＝[1－（1－R）（N－n）/N]×100%
（2）分解法
功能落后
①可修復
建筑物重建成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費用－落后功能殘余價值＋單獨增加先進功能費用－隨同增加先進功能費用
建筑物重置成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費用－落后功能殘余價值＋單獨增加先進功能費用
②不可修復
建筑物重建成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費用－落后功能殘余價值＋未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和－隨同增加先進功能費用
建筑物重置成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費用－落后功能殘余價值＋未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和
4.計算成本價值
房地產(chǎn)成本價值＝重新購建成本－折舊

經(jīng)典例題刷一刷

1、【例題·單選】新建房地產(chǎn)的土地取得成本為 600 萬元，建設成本為 500 萬元，管理費用為40 萬元，銷售費用為 20 萬元，投資利息為 30 萬元，銷售稅費為售價的 6.5%，直接成本利潤率為 20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

【答案】A

【解析】土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝房地產(chǎn)價格；V＝600＋500＋40＋20＋30+（600+500）×20%＋6.5%V，V＝1508.02（萬元）。

2、【例題·單選】某住宅建筑面積為 160m2，土地剩余使用期限為 60 年，以建筑面積計算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為 5000 元/m2和 3500 元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為 5 萬元，戶型設計落后引起的折舊為 8 萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為 6 萬元，若土地報酬率為 6%，則該住宅的成本價格為（）萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)價值=土地重新購建成本+建筑物重新購建成本-折舊=5000×160＋3500×160－50000－80000－60000＝1170000（元）。

3、【例題·單選】某建筑物的建筑面積為 500m2，重置價格為 3600 元/m2，經(jīng)濟壽命為 50 年，有效年齡為 10 年。其中，門窗等損壞的修復費用為 2 萬元；裝飾裝修的重置價格為 600 元/m2，平均壽命為 5 年，年齡為 3 年；設備的重置價格為 60 萬元，平均壽命為 15 年，年齡為 10 年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（）萬元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

D.87.6

【答案】B

【解析】門窗等損壞的修復費用＝2（萬元）；裝飾裝修的折舊額＝600×500×3/5＝18（萬元）；設備的折舊額＝60×1/15×10＝40（萬元）；長壽命項目的折舊額＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（萬元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（萬元）。