2022年房地產(chǎn)估價師考試時間已經(jīng)確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來越近了，網(wǎng)校老師為大家準(zhǔn)備了一些高頻知識考點，一起來進(jìn)行針對性復(fù)習(xí)吧~

報酬資本化法還是直接資本化法，或者同時選擇報酬資本化法和直接資本化法；選擇報酬資本化的，是選擇持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式。

報酬資本化法的公式：

（1）凈收益每年不變公式：

（1）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限相同。在這種情形下，收益期為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過

土地使用權(quán)剩余期限。兩種情況：

①出讓合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物；——房地產(chǎn)價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值。

②出讓合同等未約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物?！康禺a(chǎn)價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。

凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用

=應(yīng)收毛租金收人－收租損失＋其他收入－運營費用

=有效毛租金收入＋其他收入－運營費用

=有效毛收入－運營費用

報酬率＝投資回報/所投入資金

＝安全利率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率

收益乘數(shù)＝房地產(chǎn)價值價格/未來第一年的收益

【例題·單選】某房地產(chǎn)估價師采用累加法求取報酬率，其中安全利率為 5%，投資風(fēng)險補償率為 1%，管理負(fù)擔(dān)補償率為 0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為 2%。則報酬率是（ ）。

A.4.1%

B.5.1%

C.5.9%

D.6.1%

【答案】A

【解析】報酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率＝5%＋1%＋0.1%－2%＝4.1%。

【例題·單選】某商鋪建筑面積為 400m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為40 年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為 150 元／m2；運營費用率為租金收入的 35％；該類房地產(chǎn)的報酬率為 10％。該商鋪的價值為（ ）萬元。

A.457.66

B.533.00

C.695.00

D.711.00

【答案】A

【解析】V＝[（150×400×12）×（1－35%）／10%]×[1－1／（1＋10%）40]＝457.66（萬元）。

【例題·多選】收益法中確定報酬率的基本方法不包括（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.收益乘數(shù)法

E.投資報酬率排序插入法

【答案】CD

【解析】收益法中確定報酬率的基本方法有：累加法、投資報酬率排序插入法、市場提取法。