2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間已經(jīng)確定為11月12日、13日，你的復(fù)習(xí)進(jìn)度到哪了？網(wǎng)校老師為大家總結(jié)了一些房估考試高頻考點(diǎn)，一起來(lái)復(fù)習(xí)吧~

1.搜集可比實(shí)例

搜集實(shí)例的渠道：（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人或向其發(fā)送有關(guān)調(diào)查問(wèn)卷；

（2）訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居；

（3）查閱政府和有關(guān)部門掌握的房地產(chǎn)成交價(jià)格等信息；

（4）向房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)提供商購(gòu)買房地產(chǎn)成交價(jià)格等信息；

（5）要求估價(jià)委托人提供估價(jià)對(duì)象歷史交易情況；

（6）查閱網(wǎng)站、報(bào)刊等上的房地產(chǎn)交易信息，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)等交易場(chǎng)所，與房地產(chǎn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談；

（7）估價(jià)同行之間相互交換交易實(shí)例。

2.選取可比實(shí)例

數(shù)量要求：一般選取 3 至 5 個(gè)即可，但不得少于 3 個(gè)。

質(zhì)量要求：（1）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；

 （2）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；

①與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近

②與估價(jià)對(duì)象用途相同

③與估價(jià)對(duì)象權(quán)利性質(zhì)相同

④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)

⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?

⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同

（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；

（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

3.建立比較基礎(chǔ)

“五統(tǒng)一”：①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一融資條件；④統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式；

⑤統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式。

4.進(jìn)行交易狀況修正

可比實(shí)例成交價(jià)格成×＝可比實(shí)例正常價(jià)格

交易狀況修正系數(shù)是

5.進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正

可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±T%）＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)是（1±T%）

6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正

可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格

房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是

7.計(jì)算比較價(jià)值

比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

8.計(jì)算最終的比較價(jià)值

一般可選用各個(gè)比較價(jià)值的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)作為最終的比較價(jià)值。

1、【例題·單選】某套建筑面積為 100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為 50 萬(wàn)元，首付 40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為 8%，家電家具價(jià)值為 5 萬(wàn)元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】B

【解析】“含家電家具的成交價(jià)格為 50 萬(wàn)元，首付 40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價(jià)值后的名義價(jià)格是 45 萬(wàn)元?？杀葍r(jià)格就是 45 萬(wàn)元的一次性支付的價(jià)格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬(wàn)元），單價(jià)=43.98/100=4398（元/m2）。

2、【例題·單選】評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為 10000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1000 元/平方米，甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 800 元/平方米，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高 10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比較價(jià)格為（）元/平方米。

A.7020

B.8909

C.7380

D.8580

【答案】B

【解析】（10000－1000＋800）/1.1＝8909（元/平方米）。

3、【例題·多選】成本法估價(jià)中采用市場(chǎng)提取法求取成本利潤(rùn)率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規(guī)劃用途相同

C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)

D.項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)短相近

E.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短相近

【答案】ABC

【解析】可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足以下要求：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同?？此瓶嫉某杀痉?，實(shí)際考的是比較法。比較法的原理在成本法中的應(yīng)用。