房地產(chǎn)估價師備考的小伙伴們復(fù)習(xí)得如何了？新政實施后同學(xué)們又增加了土地估價實務(wù)科目，這是門知識點非常多且難度不低的科目，今天網(wǎng)校為大家?guī)淼木褪瞧渲械囊粋€高頻考點——成本逼近法，看完知識點后別忘記做后面的練習(xí)哦~

成本逼近法是以取得開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地價格評估。

土地價格=（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤）＋土地增值＝土地成本價格＋土地增值

1.收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料

2.通過直接或間接方式，求取待估宗地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤

（1）土地取得費

按取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用計算，不同取得方式下土地取得費如下表所示。

（2）土地開發(fā)費

土地開發(fā)費按該待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項客觀費用計算。

屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評估設(shè)定的開發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。

（3）各項稅費

土地取得和開發(fā)過程中應(yīng)向政府繳納的稅費：占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、政府規(guī)定的教育附加費等其他在土地取得過程中直接相關(guān)的稅費等。

（4）土地開發(fā)利息

土地開發(fā)總投資應(yīng)計算合理利息。土地開發(fā)總投資=土地取得費+土地開發(fā)費+各項稅費。

土地開發(fā)周期超過一年者，利息應(yīng)按復(fù)利計算。

（5）土地開發(fā)利潤

土地開發(fā)總投資應(yīng)計算合理的利潤。

（6）確定土地增值

土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域，因用途等土地使用條件改變或進行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增加額或比率測算。

（7）對地價進行必要的修正，測算待估宗地價格

初步測算土地價格后，應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需進行其他因素修正，確定土地價格。

當(dāng)土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不再另行年期修正；

當(dāng)土地增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期修正，修正系數(shù)公式為：

式中：K—年期修正系數(shù)；

r—土地還原率；

n—土地使用年期。

當(dāng)待估宗地為已出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用年期修正。

【例題?不定項】下列關(guān)于成本逼近法中年期修正的說法中，不正確的是（?。?。

A.土地增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期修正

B.土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不再另行年期修正

C.待估宗地為已出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用年期修正

D.增值額等于土地出讓金，不進行年期修正

【答案】D

【解析】當(dāng)土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不再另行年期修正；當(dāng)土地增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期修正。當(dāng)待估宗地為已出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用年期修正。

【例題?不定項】在采用成本逼近法評估土地價格時，投資利潤的計算基數(shù)不包括（?。?。

A.土地取得費

B.土地開發(fā)費

C.利息

D.稅費

【答案】C

【解析】土地開發(fā)總投資應(yīng)計算合理的利潤。土地開發(fā)總投資包括土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費。

【例題?不定項】有一宗工業(yè)用地，土地取得費及相關(guān)稅費為15萬元，為自有資金投入；土地開發(fā)費為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款年利率為6%，土地開發(fā)期為1.5年。經(jīng)調(diào)查，該宗地各項費用投入符合一般水平。則在成本逼近法計算中的投資利息為（?。┰?。

A.8934

B.18000

C.22500

D.22634

【答案】D

【解析】投資利息=15×10000×[（1+6%）^1.5-1]+20×10000×[（1+6%）^1.5/2-1]=22634（元）。