各位備考房地產(chǎn)估價師的小伙伴復(fù)習(xí)得怎么樣啦？今天網(wǎng)校為大家準(zhǔn)備的是土地估價基礎(chǔ)與實務(wù)的高頻考點，也是同學(xué)們比較容易弄混的考點——收益還原法，最后還有經(jīng)典例題供大家練習(xí)，一起來鞏固一下吧~

收益還原法是將待估宗地未來正常年純收益（年租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。

收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地估價。

1.純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變

P—土地收益價格

a—土地純收益（或地租），每年不變

r—土地還原利率，固定且大于零

2.純收益不變，收益年限有限，各相關(guān)因素不變

P、a、r含義同前

n—未來土地收益年期

上述為兩種常見的計算公式及適用情形，收益還原法還有其他公式，如土地純收益流量每年按等差級數(shù)遞增或遞減、土地純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減、預(yù)知未來若干年后的土地價格等公式，其計算公式同《房地產(chǎn)估價原理與方法》教材第八章收益法中報酬資本化法的相應(yīng)公式。

1.收集相關(guān)資料

收集的資料包括待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時的年平均總收益與總費用資料等。

（1）對出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；

（2）對營業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上的營運資料；

（3）直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。

2.測算年總收益

年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，應(yīng)考慮客觀閑置損失。

3.確定年總費用

年總費用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營活動并取得相應(yīng)收益時正常合理的必要年支出。確定土地年總費用時，應(yīng)根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對總費用的支出期超過或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總費用。

4.計算年純收益

總純收益按總收益扣除總費用計算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。土地純收益計算見下表。

5.確定土地還原率

土地還原率的確定方法：（1）土地純收益與價格比率法；（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法；

（3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關(guān)系：

6.選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎?/strong>

在估價實務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體情況，選擇適當(dāng)?shù)挠嬎愎健?/p>

7.測算收益價格

根據(jù)已選擇的公式計算土地收益價格。

【例題?不定項】某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價格為200萬元，建筑物還原率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價格為（?。┤f元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

【解析】建筑物年凈收益＝建筑物價格×建筑物的還原率＝200×12%＝24（萬元），土地的年凈收益＝60-24＝36（萬元），土地的價格＝36×1/6%×[1－1/（1+6%）³⁰]＝495.53（萬元）。房地產(chǎn)價格＝200+495.53＝695.53（萬元）。

【例題?不定項】某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2.0。選擇某比較案例的成交價格為1800元/平方米，土地使用年期50年，容積率1.5。與待估宗地相比，比較案例的區(qū)域因素條件優(yōu)于待估宗地，修正系數(shù)為3%，個別因素條件比待估宗地差，修正系數(shù)為3%。該城市住宅地價的容積率修正系數(shù)如下表，土地還原利率為8%。則待估宗地土地價格為（?。┰?平方米。

A.2743

B.2744

C.2746

D.2749

【答案】D

【解析】待估宗地土地價格=1800×（1.8/1.2）×（100/103）×（100/97）×[1-1/（1+8%）⁷⁰]/[1-1/（1+8%）⁵⁰]=2749（元/平方米）。

【例題?不定項】在采用土地租金測算土地純收益時，需扣除的租賃費用中不包括（?。?。

A.管理費

B.土地稅

C.維護(hù)費

D.保險費

【答案】D

【解析】土地租賃方式，土地年總費用包括土地使用稅、土地管理費、土地維護(hù)費及其他稅費。