為了規(guī)范業(yè)主委員會的運作，提高業(yè)主自治管理能力和水平，現(xiàn)就業(yè)主委員會組建、換屆、運作等作如下規(guī)定；

　　一、業(yè)主委員會組建

　　（一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備小組的建立和工作

　　凡符合成立業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促房屋出售單位將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清冊等材料報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門。區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門在接到材料后的45日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織成立由所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門、房屋出售單位、居委會和業(yè)主代表組成的第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組（以下簡稱“籌備組”），并做好下列工作：

　　1、協(xié)商確定召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、時間、地點和內(nèi)容。

　　2、確定召開業(yè)主代表大會的，協(xié)商確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和代理的規(guī)定，并組織推選和審定主代表資格。產(chǎn)生的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)張榜公布。

　　3、協(xié)商業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人。

　　4、起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，并在大會召開前七天發(fā)給參加會議的成員征求意見，修改完善。

　　5、做好召開業(yè)主大會的各項會務(wù)準(zhǔn)備工作。

　�。ǘ�）業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的成員組成

　　業(yè)主會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體居住和非居住房屋的業(yè)主組成。參加大會的業(yè)主身份認(rèn)定，以產(chǎn)權(quán)證登記的人員為準(zhǔn)；已訂立售房合同尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，可以視為業(yè)主。產(chǎn)權(quán)證登記的業(yè)主或訂立售房合同的購房人超過一人的，應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會。

　　業(yè)主代表大會成員由全體業(yè)主小組成員組成，業(yè)主小組成員人數(shù)超過一百人的，由業(yè)主小組推選業(yè)主小組成員代表組成。

　　公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主按擁有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生代表大會成員數(shù)，但最多不得超過全體成員的二分之一。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生

　　業(yè)主委員會委員候選人由籌備組廣泛聽取意見后協(xié)商推薦，小業(yè)主候選人人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過其正式委員人數(shù)的四分之一。

　　候選人名單及其基本情況應(yīng)當(dāng)張榜公布。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會的組成為數(shù)

　　為主委員會委員按業(yè)主大會或業(yè)主代表大會中各方代表的比例選舉產(chǎn)生，但公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主所占有的比例最高不得超過主委員會委員人數(shù)的二分之一。

　　業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五名至十五名委員單數(shù)組成。

　　業(yè)主委員會委員產(chǎn)生之日起三日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主委員會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。

　　（五）業(yè)主、業(yè)主代表投票權(quán)的計算

　　業(yè)主大會的業(yè)主投票權(quán)，居住房屋按套計算，每套一票；非居住房屋按物業(yè)建筑面積計算；一百平方米以上的每一百平方米一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證一票。

　　業(yè)主代表的投票權(quán)，每位成員一票。

　�。�六）業(yè)主委員會權(quán)利、義務(wù)

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定履行職責(zé)，并督促全體業(yè)主遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務(wù)中的重大問題；接受市和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門的管理、指導(dǎo)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督，配合社區(qū)建設(shè)和管理。

　�。ㄆ撸�業(yè)主委員會主任的權(quán)利義務(wù)

　　業(yè)主委員會主任享有以下主要權(quán)利：

　　1、負(fù)責(zé)召開業(yè)主委員會會議；

　　2、經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件；

　　3、業(yè)主委員會授權(quán)的其他事項。

　　業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　1、遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負(fù)責(zé)；

　　2、完成業(yè)主委員會交辦的工作；

　　3、代表業(yè)主委員會處理事務(wù)；

　　4、接受行政管理部門的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

　　二、業(yè)主委員換屆選舉和換屆、變更、注銷登記

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會換屆選舉

　　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會建立換屆選舉籌備組�；I備組由本屆業(yè)主委員會委員、部分業(yè)主代表和房地產(chǎn)管理部門、居委會代表組成�；I備組召集人由業(yè)主委員會主任擔(dān)任或籌備組人員推薦�；I備組中的業(yè)主代表人數(shù)一般不低于四分之一。

　　業(yè)主委員會換屆選舉工作應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)、監(jiān)督下進(jìn)行。業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，換屆選舉籌備組應(yīng)當(dāng)按照第一屆業(yè)主委員會選舉程序，做好協(xié)商推選產(chǎn)生新一屆業(yè)主小組、業(yè)主代表和業(yè)主委員會候選人等籌備工作，并在業(yè)主委員會任期屆滿一個月前召開業(yè)主委員會換屆選舉大會，由本屆業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)分別作任期或者是聘期內(nèi)的工作報告，大會投票選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員，審議通過新一屆業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。

　　業(yè)主委員會逾期不建立換屆選舉籌備組、不召開換屆選舉大會的，由所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，逾期不改正的，所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門可以會同有關(guān)部門組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主委員會和籌備組開展工作，做好換屆選舉的日常事務(wù)性工作。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會換屆登記、變更登記

　　新一屆業(yè)主委員會在換屆選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件向所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理換屆登記手續(xù)：

　　1、業(yè)主委員會換屆登記申請書；

　　2、業(yè)主委員會任期內(nèi)的工作報告；

　　3、換屆選舉籌備組成員名單；

　　4、業(yè)主委員會委員名單；

　　5、業(yè)主委員會章程。

　　Y經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記的下列事項姓變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在發(fā)生變更之日起十五日內(nèi)，持原核準(zhǔn)登記的文件資料、變更登記申請書和證明材料向所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)：

　　1、業(yè)主委員會名稱；

　　2、業(yè)主委員會辦公場所；

　　3、業(yè)主委員會所轄區(qū)域范圍；

　　4、業(yè)主委員會主任、副主任；

　　5、業(yè)主委員會章程。

　　區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起十五日內(nèi)，完成登記工作。對不符合規(guī)定的不予登記，并書面通知申請人。

　　除本條第二款第（5）項情況以外，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持區(qū)、縣房地產(chǎn)管理體制部門核準(zhǔn)變更登記的文件，到開戶銀行按規(guī)定辦理有關(guān)變更手續(xù)。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會注銷登記

　　業(yè)主委員會有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理注銷登記手續(xù)：

　　1、分立、合并的；

　　2、物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失的；

　　3、由于其他原因終止的。

　　為主委員會注銷登記前，應(yīng)當(dāng)在所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下，做好全體業(yè)主共有和業(yè)主委員會的財物等清算工作，在清算結(jié)束之日起十五日內(nèi)辦理注銷登記。

　　申請注銷登記，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人簽署的注銷登記書和清算報告書。房地產(chǎn)管理部門準(zhǔn)予注銷登記的，發(fā)給注銷證明文件，收繳業(yè)主委員會登記證書、印章。

　　（四）業(yè)主委員會換屆、注銷后的工作和財物移交

　　業(yè)主委員會換屆選舉前，或者新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，在未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記之前，原業(yè)主委員會除不得新訂、變更和續(xù)訂物業(yè)管理服務(wù)合同外，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行其職責(zé)。

　　新一屆業(yè)主委員會經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理體制部門核準(zhǔn)登記后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將任期內(nèi)所形成的檔案資料以及財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　業(yè)主委員會分立、合并的，其檔案等資料應(yīng)當(dāng)移交給相應(yīng)的業(yè)主委員會；業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失注銷的，其檔案等資料應(yīng)當(dāng)移交給所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門；其他剩余財產(chǎn)，法律法規(guī)另有規(guī)定的，安照有關(guān)規(guī)定處理。

　　三、業(yè)主委員會運作

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會會議

　　業(yè)主委員會會議由主任或者副主任負(fù)責(zé)召集。有二分之一以上委員提議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就提議內(nèi)容召開會議。

　　召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)提前七天將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，并由主持人簽字，涉及重要事項的會議應(yīng)當(dāng)由全體出席會議的人員簽字。

　　業(yè)主委員會討論物業(yè)管理重大事項的，應(yīng)當(dāng)邀請所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理體制部門和居委會參加，可以邀請業(yè)主、使用人代表列席；業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)充分聽取房地產(chǎn)管理體制部門、居委會、業(yè)主、使用人借助的意見。

　　業(yè)主委員會作出的決議、決定，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主和使用人公告。

　�。ǘ�）業(yè)主代表補(bǔ)選或調(diào)整

　　業(yè)主代表缺額時，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)選；產(chǎn)生業(yè)主代表的物業(yè)建筑面積比例發(fā)生變化時，業(yè)主代表應(yīng)予相應(yīng)調(diào)整。業(yè)主代表具體補(bǔ)選或調(diào)整辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會章程中予以約定。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會委員缺額補(bǔ)選

　　業(yè)主委員會委員缺額時，應(yīng)當(dāng)在下一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時予以補(bǔ)選，缺額人數(shù)超過四分之一時，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會委員缺額時的補(bǔ)選，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會章程中予以約定。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會委員停任和罷免

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格終止，并由業(yè)主委員會提出，經(jīng)下一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會確認(rèn)：

　　1、已不是業(yè)主的；

　　2、無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　3、因疾病而喪失履行職責(zé)的能力的；

　　4、有犯罪行為被司法部門認(rèn)定的；

　　5、以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

　　6、兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

　　7、嚴(yán)重違反物業(yè)管理法規(guī)或者拒不履行業(yè)主應(yīng)盡義務(wù)的；

　　8、其他原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員被免職的，必須在業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會確認(rèn)之日起七日內(nèi)將由其保管的業(yè)主委員會的印章、文件、資料、帳簿以及屬于業(yè)主委員會所有的財物等移交給業(yè)主委員會。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會訴訟

　　業(yè)主委員會的訴訟以及訴訟費用的來源、收取等，應(yīng)作為物業(yè)管理重大事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論。業(yè)主委員會的訴訟費用，由全體業(yè)主承擔(dān)。

　�。�六）業(yè)主委員會公章使用管理

　　業(yè)主委員會公章由業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)管理，并按公章管理制度使用。除業(yè)主委員會會議通知和業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)的日常維修費用結(jié)算以需使用公章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會會議決定。凡違章使用公章，造成經(jīng)濟(jì)損失或嚴(yán)重不良影響的，由負(fù)責(zé)人承擔(dān)法律責(zé)任。

　　（七）業(yè)主委員會檔案管理

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立下列檔案資料，并指定專人保管：

　　1、各類會議記錄、紀(jì)要；

　　2、業(yè)主委員會、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決議、決定等書面材料；

　　3、各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、登記的材料；

　　4、業(yè)主、使用人情況目錄、清冊。